广州知识产权律师

          2003年9月18日，广西壮族自治区柳州市全威电器有限责任公司（下称全威公司）、柳州超凡房地产开发有限责任公司（下称超凡公司） 与南宁桂馨源房地产有限公司（下称桂馨源公司）签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司的51.9979亩土地转让给桂馨源公司，并约定了土地转让款的付款期限和办法，以及办理转让所需手续和相关违约责任等。2003年9月29日，桂馨源公司按约定将200万元定金转入全威公司账户。 2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准该案涉及的土地用途改变为经营性用地。嗣后，全威公司、超凡公司多次函告桂馨源公司提前支付部分款项，并提供合同规定的抵押担保手续，否则将单方解除合同。三方后经协商，对有关问题也未取得一致意见，全威公司、超凡公司要求解除合同遭到桂馨源公司拒绝。 2004年1月13日，桂馨源公司向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼，要求合同继续履行。法院审理认为，该案性质为土地使用权转让合同纠纷。合同涉及的土地为有关部门批准的房地产开发土地，合同约定为当事人三方协商一致，合同为有效合同。桂馨源公司按约履行了合同并交付了定金，而全威公司、超凡公司以合同中约定不明又未协商一致、其利益存在风险为由，拒不履行合同，已构成违约。判决全威公司、超凡公司继续履行合同。 一审判决后，全威公司、超凡公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院审理认为，合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，且签有《国有土地使用权出让合同》。转让的土地转让时投资未达到开发投资总额的25%的规定，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。为此，法院判决维持原判。 评析 本案争议焦点之一，是全威公司在与国土资源局签署了土地使用权出让合同后，能否将尚未领取土地使用权证的国有土地使用权，转让给桂馨源公司。全威公司能否转让争议的土地使用权，关键又在于全威公司是否是该土地的合法使用权人。从理论上讲，土地使用权证是权利人拥有土地使用权的合法证明文件，但却未必是惟一证明文件。如根据司法优先原则，法院生效判决显然具有确定土地使用权归属的最终效力。即使撇开司法裁判，证明土地使用权归属的证明同样具有多样性特征。从境外立法以及实践情况看，即使是采取土地私有制的国家，也很少通过土地所有权证或者使用权证来表彰权利人的土地权利。这是因为土地所有权或者使用权证是政府机关签发的证明文件，它仅仅是土地所有权或者使用权归属的外部表现方式。如果土地因为自然灾害而灭失，即使原权利人依然持有原土地所有权证，但该原权利人也当然失去了“土地所有权”，派生于土地所有权基础上的使用权也就不复存在。因此，多数国家都规定，政府土地主管机关保存的不动产登记簿才是土地权属的最终证明文件。我国现行法律尚未采取不动产登记簿的说法，但政府主管机关客观上保存的土地档案，在实践中发挥着不动产登记簿的制度功效。不动产登记簿除了记载不动产的某些自然属性如四至、面积、土地性质等外，还记载土地所有权人、使用权人、土地权属性质以及是否抵押权等事项。相对于不动产使用权证来说，不动产登记簿拥有更优越的公信力。土地使用权证毕竟只是政府主管机关向权利人签发的权利证书文件，它的基础依然是政府主管部门留存的不动产登记簿，土地使用权记载的事项亦应根据不动产登记簿加以调整。因此，相对于不动产登记簿来说，土地使用权证自应具有依附性。实践中，即使已发出的土地使用权证书应当收回或者注销，但却因种种原因而难以收回或者注销，甚至还存在伪造土地使用权证书或者土地使用权证书丢失、毁损等复杂情况。因此，确定土地使用权的归属，最终应以政府主管机关留存的不动产登记簿为准。

          就本案来说，一旦当国土资源局与全威公司签订国有土地使用权出让合同，国土资源局即应将该地块权属变动情况记载于不动产登记簿，以避免实践中出现混乱。但即使国土资源局因为工作程序等原因，尚未制作完成该地块的土地使用权证书，或者未向全威公司正式签发土地使用权证书，也不能否定全威公司是该宗土地的合法使用权人。最近公布的物权法草案第十七条也明确规定，不动产权属证书是权利人享有该不动查物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。我认为，草案规定恰当地反映了土地或者房地产登记簿与土地使用权证之间的关系。 全威公司提出，它向桂馨源公司转让土地使用权的做法不符合《城市房地产法》规定，应当认定为土地使用权转让无效。这里面存在两个值得讨论的问题：一是土地使用权转让的合法性问题。根据《城市房地产法》第三十七条和第三十八条的规定，全威公司在向桂馨源公司转让出让取得的土地使用权时，应当完成开发投资总额的25%，否则，不得转让该地块的土地使用权。上述条款明确使用了“不得转让”的措辞，明显属于禁止性规范，按照《合同法》关于无效合同的规定，似应认定土地使用权转让合同无效。但《城市房地产法》确立该项禁止性规范的目的，主要是为了减少或者禁止“土地空置”现象，而非绝对禁止土地使用权转让。从该案件涉及的证据来看，尚未出现法律所禁止的现象；按照法律条款目的解释的理论，也就难以得出土地使用权转让无效的当然结论。二是全威公司是土地使用权的转让方，也是该项土地使用权转让交易的启动方，在未能证明土地使用权转让当然无效的情况下，土地使用权转让合同自应视为有效。司法实践中还应考虑到，土地资源具有稀缺性，土地使用权价格往往都有一定升幅。勉强认定土地转让合同无效，不仅会背离“严守合同义务”的合同法准则，更会引发借司法裁判重新划分商业风险的危险情形。